Как заставить управляющую компанию выполнять свои обязанности. Порядок действий, если обязанности управляющей компании не выполняются Плохо выполняет свои обязанности

На практике складывается так, что некоторые жильцы не имеют представления о существовании управляющей компании ровно до тех пор, пока лично не столкнутся с какой-либо проблемой. Например, им надоест каждый вечер спотыкаться на ступеньках в темном подъезде, и они решат выяснить, кто отказывается "включать свет".

Зачастую перегоревшая лампочка в подъезде представляет собой либо результат невнимательности организаций, либо безразличия жителей дома к собственному комфорту, хотя одно другому не мешает.

В наше время мусор сам по себе не испаряется, и убирают его не добрые пионеры. За эти и другие работы, которые касаются содержания, ремонта общедомовой территории в многоквартирном доме, отвечает выбранная жильцами управляющая компания.

Но прежде чем что-то потребовать, эксперты советуют обратить внимание на два момента. Во-первых, собственник квартиры должен выяснить, какая организация занимается управлением его дома. Чтобы узнать это, можно спросить у соседей, посмотреть на информационном щите, провести мониторинг сайта "Дома Москвы ", где можно вычислить УК по нужному адресу, рассказывает начальник инспекции жилищного надзора Москвы по Северо-Западному административному округу Виктор Буянов.

Во-вторых, на руках у каждого собственника должен быть договор управления, в котором прописаны все необходимые условия, права и обязанности сторон.

Раздобыть договор

Поэтому следующий шаг перед выяснением отношений с нерадивой УК - постараться раздобыть договор управления. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации , договор заключается с каждым владельцем квартиры на основании решения общего собрания собственников в письменной или в электронной форме, поясняет Буянов.

"Договор должен быть у каждого собственника квартиры. К сожалению, многие упускают этот момент, относятся, как говорится, спустя рукава. Если договора нет, это не правильно", — уточняет собеседник "РИА Недвижимость" , настаивая на том, что если документ у владельца квартиры все-таки отсутствует, то он имеет право прийти в офис своей УК и потребовать выдать экземпляр.

Как добавляет эксперт, подписать договор управления должны более 50% собственников помещений в многоквартирном доме, являющиеся одной стороной договора (другой стороной является УК).

Знать обязанности УК

Управляющие организации должны надлежаще содержать и производить ремонт общего имущества, по решению общего собрания собственников заключать договоры пользования им, а также предоставлять коммунальные услуги жильцам дома.

Заставить отреагировать

Претензии к управляющим компаниям со стороны собственников могут быть самые разные, но что делать, если реакция заставляет себя ждать? Допустим, проблема выявлена: мусоропровод не убирался вот уже несколько дней. Понятно, что ситуация не из приятных. Владелец квартиры уже звонил в диспетчерскую УК, но никаких действий предпринято не было.

Буянов рекомендует в первую очередь исходить из порядка предъявления претензий, установленного договором, а если это не помогло, то обратиться с письменной жалобой в жилищную инспекцию. В Москве это Мосжилинспекция , в Подмосковье - Госжилинспекция Московской области .

При наличии нарушений специалисты проведут соответствующую проверку, после чего УК будут составлены предписание и протокол. Если после этого предписание не будет исполнено, жилинспекция может обратиться в суд.

Устранение аварийных ситуаций

Важно понимать, что управляющая организация в рамках договора предоставляет услуги, которые касаются только общедомового имущества. Услуги в отношении внутриквартирного оборудования, являющего личным имуществом собственника, осуществляются за дополнительную плату. Поэтому если у жильца сломался унитаз, то он может обратиться в УК, и если найдутся соответствующие специалисты, проблему постараются решить, но за определенную плату.

Совсем другое дело, если квартира пострадала в результате аварии, связанной с общедомовым имуществом: повреждения трубопроводов, отключения электроэнергии, засора канализации и в других экстренных ситуациях.

К примеру, был поврежден общедомовой трубопровод, вода поступила в жилые помещения. Собственник квартиры при этом сообщает о проблеме диспетчеру или непосредственно звонит в соответствующую службу, у которой с УК на этот случай должен быть заключен договор, по которому должно осуществляться аварийное обслуживание. Выезд на объект в этом случае — не позднее 30 минут после обращения.

После того, как авария устранена, владелец квартиры обращается в УК с вопросом об устранении последствий в самой квартире. По словам экспертов, компания составляет соответствующий акт. При наличии вины УК должна возместить ущерб. Если же со стороны организации следует отказ или не следует ответа, собственник он вправе подать на нее в суд.

Возвращение средств

Жильцы многоквартирного дома могут потребовать управляющую компанию снизить плату за содержание и ремонт общего имущества в том случае, если управляющая компания ненадлежащим образом исполнила свои обязанности, к примеру, некачественно покрасила стены в подъезде, добавляют в "Кутузовской Ривьере".

По словам экспертов, жильцы сначала должны обратиться в управляющую компанию, а если их законные требования не исполняются, могут подать жалобу в жилищную инспекцию или иск в суд. К примеру, если после проведения строительной экспертизы будет выявлено, что управляющая компания действительно виновата, то будет произведен перерасчет.

Резюмируя все выше сказанное, эксперты настаивают на том, что важно знать свою управляющую компания "в лицо", необходимо ознакомиться с договором управления многоквартирным домом, который позволит иметь представление о том, что можно требовать от УК, а за что придется заплатить отдельно.

Софья Повзикова, руководитель отдела по кадровому администрированию Coleman Services, раскрывать тему увольнений по инициативе работодателя. Сегодня речь пойдет об увольнениях, связанных с неоднократным неисполнением должностных обязанностей работниками.

Указанное основание установлено пунктом 5 статьи 81 Трудового Кодекса Российской Федерации, но использовать его нужно, основательно подготовив кадровую документацию с одной стороны, и с другой – имея запас времени, т.к. увольнение по этому основанию, как правило, занимает не менее месяца.

Что понимается под неисполнением или некачественным исполнением должностных обязанностей?

Неисполнение трудовых обязанностей – это нарушение требований трудового законодательства, функций, указанных в трудовом договоре, локальных нормативных актов, действующих у работодателя: ПВТР, должностной инструкции, приказов руководства организации, технических правил оформления документации или использования оборудования, требований охраны труда и техники безопасности и т.п.

Пример: сотрудник работает в call-центре и в его должностной инструкции указана обязанность «осуществить 40 телефонных звонков за рабочую смену». Если работник в течение дня не выполняет указанную норму, то это говорит о некачественном исполнении должностных обязанностей. Если же в течение дня работник по каким-либо причинам вообще не совершил ни одного звонка (сам придумал себе работу или находил поводы отлынивать от работы), то это – неисполнение обязанностей.

Как видно из примера, одним из важнейших документов, устанавливающих требования к качеству должностных обязанностей является должностная инструкция или другой документ, конкретизирующий трудовую функцию работника.

Должностная инструкция не является обязательным локальным нормативным актом, но ее наличие и грамотные формулировки помогают работнику, его непосредственному руководителю и специалистам кадровой службы определить качество работы сотрудника в спорных или конфликтных ситуациях.

Очень часто при составлении должностной инструкции используются обтекаемые формулировки: «осуществлять обзвон клиентов» или «регистрировать заказы покупателей». Такие размытые обязанности не носят конкретного характера, а значит, необходим еще какой-то документ устанавливающий критерии оценки качества работы, и, работник обязательно должен быть с ним ознакомлен под подпись. Иначе, действия работодателя можно обжаловать, указав, что обзвон клиентов совершен, а то что нужно именно 40 звонков работнику не сообщалось.

Что понимается под «неоднократным неисполнением»?

В практике очень часто встречаются случаи, когда руководители жалуются специалистам кадровой службы на качество работы линейного персонала. Однако, также часто, руководители отказываются документально оформлять выявленные нарушения: нужно оформить много документов, а времени, как всегда, не хватает. Специалист кадровой службы должен понимать, что устные жалобы руководителя нельзя рассматривать как неисполнение должностных обязанностей. Поэтому «неоднократное неисполнение» - это несколько документально оформленных дисциплинарных взысканий за разные нарушения разных должностных обязанностей.

Налагать дисциплинарное взыскание на одно и то же нарушение нельзя, иначе за один проступок к работнику будет применено два взыскания, что неправомерно (ч. 5 ст. 193 ТК РФ).

Вернемся к нашему примеру: первое дисциплинарное взыскание работник может (если будет документальное оформление) получить за некачественное исполнение должностных обязанностей, второе, например, за допущенное опоздание на работу.

В 2004 году Пленум Верховного Суда РФ (пункт 33 постановления № 2 от 17.03.2004 г.) постановил: чтобы увольнение по указанному основанию было законным и обоснованным, необходимо одновременное соблюдение двух условий:

сотрудник не исполняет трудовые обязанности без уважительных причин;
сотрудник совершает нарушение повторно, то есть уже имеет хотя бы одно неснятое или непогашенное дисциплинарное взыскание в виде замечания или выговора.

Какие документы оформить, чтобы объявить работнику дисциплинарное взыскание?

Итак, сотрудник не работал должным образом и совершил только 10 звонков (вместо 40), и, его руководитель требует от специалиста кадровой службы объявить ему выговор. Подробно действия кадровика при оформлении дисциплинарного взыскания мы рассматривали в статье «Утрата доверия».

Повторим некоторые моменты:

Необходимо объяснить непосредственному руководителю, что он должен составить служебную записку на имя руководителя организации (так как именно этот человек в соответствии с Уставом организации уполномочен быть работодателем). В служебной записке должно быть зафиксировано:

— ФИО работника;

— дата и время совершения нарушения. Если нарушение выявлено по истечении рабочего дня – это также должно быть указано

— подробности самого нарушения и обнаружения нарушения

— предложения руководителя по мерам воздействия на работника.

Ориентировочный текст служебной записки к нашему примеру:

«13 апреля 2017 г. специалист колл-центра (ФИО) в течение рабочей смены с 9,00 до 18,00 в нарушение требований должностной инструкции произвел 10 телефонных звонков. О данном факте мне стало известно в процессе подведения итогов рабочего дня. Предлагаю объявить (ФИО) выговор».

Необходимо объяснить непосредственному руководителю, что выговор может быть объявлен только при наличии письменных объяснений с работника о причинах неисполнения должностных обязанностей. На практике существует два механизма получения объяснений: письменный (когда работнику вручается Требование о предоставлении объяснений) и устный (когда руководитель устно требует от работника объяснительную). Не могу посоветовать коллегам-кадровикам второй путь: если работник будет обжаловать действия работодателя, то без соответствующего документа будет очень трудно доказать соблюдение требований пункта 1 статьи 193 ТК РФ.

Требование о предоставлении объяснений, как правило, готовят специалисты кадровой службы и выдают его работнику, обязательно зафиксировав время выдачи документа. Требование выдается работнику под роспись. По желанию работника, ему может быть выдана копия с Требования.

По прошествии двух рабочих дней работник должен предоставить письменное объяснение. Если объяснение не предоставлено, необходимо составить Акт об отказе от предоставления объяснений. Акт объявляется работнику в присутствии дух свидетелей. Работник может поставить роспись об ознакомлении с Актом, а может отказаться от ознакомления. В этом случае Акт зачитывается работнику вслух.
Два полученных документа, зафиксировавших нарушение, передаются на рассмотрение руководителю организации (или иному уполномоченному лицу) для принятия решения. Руководитель с учетом имеющихся фактов может принять решение о взыскании либо об отсутствии оснований для него, может смягчить наказание или ужесточить его. Свое решение руководитель отражает в резолюции, которую пишет на служебной записке.
На основании решения руководителя организации специалист кадровой службы готовит Приказ о наложении дисциплинарного взыскания на работника.

Порядок действий специалистов кадровой службы может меняться в зависимости от традиций организации, но два первичных документа обязательны, т.к. являются отправными точками для расчета сроков.

Так как мы ведем речь о неоднократных нарушениях, то указанную процедуру необходимо совершить минимум еще один раз.

Два дисциплинарных взыскания есть. Что дальше?

Итак, у специалиста кадровой службы имеется два приказа о наложении дисциплинарных взысканий, а также два комплекта обоснований к ним. Приказы подписаны работником и работодателем. Подготовлены и подписаны свидетелями Акты об отказе ознакомления с документами.

При возникновении следующего нарушения готовится третий комплект доказательных документов и передается на решение руководителю организации. Если решение руководителя – увольнение, то необходимо подготовить приказ об увольнении по унифицированной форме Т-8, либо по форме, установленной в организации. Если приказ невозможно довести до сведения работника или работник отказывается ознакомиться с ним под подпись, то прямо на приказе производится соответствующая запись (статья 81 пункт 5 Трудового Кодекса Российской Федерации).

Таким образом, подготовка увольнения, в связи с неоднократным неисполнением должностных обязанностей работниками требует:

Наличия должностной инструкции (или подробно описанных должностных обязанностей в трудовом договоре)
Готовности оформлять много документов быстро и аккуратно.
Времени, т.к. увольнение, связанное с неоднократным неисполнением должностных обязанностей работником занимает около месяца

Если ответ отсутствует – перепроверьте наличие оставленной в заявлении обратной связи или свяжитесь с общим отделом учреждения. Составление коллективной жалобы или как наказать УК Коллективная жалоба составляется группой жильцов, которые вправе жаловаться в ГЖИ или в прокуратуру, на основании решения общего собрания, с приложением выписки к протоколу. Предварительно потребуется провести попытку урегулирования проблемы на уровне управляющей компании. Если здесь коллективная жалоба будет отклонена, жильцы вправе составить акт, подписанный очевидцами, в котором будет указано, что председатель УК уклоняется от контакта. Заключение Беспорядок в управляющей компании нельзя пускать на самотёк. Но подавать на неё жалобы требуется грамотно, чтобы достичь желаемого результата, привлекая доступный для решения проблемы, государственный ресурс.

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности

В зависимости от размера требований, спор может быть рассмотрен как районным судом, так и мировым судьей. Для того чтобы выиграть у управляющей компании суд, важно правильно составить иск. В нем следует описать все обстоятельства конфликта. Кроме того, необходимо обязательно написать о том, что было составлено заявление в управляющую компанию, которое оставлено без ответа.
Если дело касается компенсации понесенных расходов, то к иску обязательно нужно приложить копии чеков, квитанций, накладных и так далее. Следует также помнить и о том, что иск к управляющей компании госпошлиной не оплачивается. В случае выигрыша дела и взыскания по суду требуемых сумм, управляющая компания должна их заплатить с момента обретения судебным решением законной силы.
В противном случае, жильцы дома вправе подключить к исполнению решения судебных приставов.

Порядок действий, если обязанности управляющей компании не выполняются

Коммунальные коммуникации Кроме того, что управляющая компания проводит практические работы по присмотру за домом, она также должна проводить фиксацию всевозможных проблем и нарушений. К таковым относятся перебои в предоставлении коммунальных услуг. Так, жилищным законодательством предусмотрены максимальные сроки отсутствия основных коммуникаций, превышение которых влечет за собой юридическую ответственность.

Читайте также Заявление о перерасчете за коммунальные услуги в управляющую компанию: порядок подачи В качестве доказательства превышения указанных норм услуг используются протоколы УК. То есть, гражданин, заметивший перебои услуг, сообщает об этом сотрудникам УК, которые должны прибыть на место и зафиксировать нарушение соответствующим Актом, один из экземпляров которого передается заявителю. Эти Акты суммируются, и на их основании проводится расчет.

Как заставить управляющую компанию дома выполнять свои обязанности

Управляющая компания. Если все-таки окажется, что компания не выполняет условия договора, жильцы могут написать претензию (Бланк) в саму управляющую компанию. В претензии указывается срок ее рассмотрения (к примеру, десять дней), а также срок устранения возникшей проблемы. 2. Жилинспекция и Роспотребнадзор. Если компания никак не отреагировала на вашу претензию, то можно обратиться с заявлением в Государственную жилищную инспекцию по месту жительства.

Внимание

Жилинспекция может выписать штраф управляющей компании, если специалисты выявят факт ненадлежащего исполнения договорных обязательств. Также можно обратиться в управление Роспотребнадзора и в отдел по защите прав потребителей. 3. Прокуратура и Суд Как подать в суд на управляющую компанию? Если же все вышеперечисленные меры не помогли мирно договориться с управляющей компанией, то собственники могут подать на нее в суд.

Инфо

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности, то допускается не только прекращение договора с фирмой, но и возможно применение штрафных санкций. Деятельность управляющей компании основывается на подписанных контрактах с каждым владельцем квартиры в многоквартирном доме. В тексте соглашения должны быть оговорены все условия предоставления услуг, а также порядок и причины расторжения договора.

И нельзя забывать о защите прав потребителей, ведь деятельность УК – это не что иное, как потребительская услуга. Спектр услуг Согласно нормам действующего законодательства, привлечение к уходу за недвижимостью третьих лиц не является обязательным, то есть, обязанность присмотра за многоквартирным домом ложится на плечи самих жильцов.

Могут ли собственники не платить ук, которая плохо выполняет свои обязательства?

О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» исполнитель обязан вести учет жалоб (заявлений, обращений, требований и претензий) потребителей на качество предоставления коммунальных услуг, учет сроков и результатов их рассмотрения и исполнения, а также в течение 3 рабочих дней со дня получения жалобы (заявления, требования и претензии) направлять потребителю ответ о ее удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа. Итак, в жилищно-коммунальной сфере два основных контрольных органа — Государственная жилищная инспекция и Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Основные функции по надзору в сфере жилищно-коммунального хозяйства лежат на Государственной жилищной инспекции. Для начала составляйте заявление (жалобу) в Государственную жилищную инспекцию.

Что делать, если управляющая компания не выполняет свои обязанности?

Обязательное соблюдение правил пожарной безопасности;
В обязанности ЖКХ входит регулярная уборка подъездов и территорий возле дома, если конечно территория является имуществом дома;
Также управляющая компания обязана вывозить мусор;
Контролировать процесс эксплуатации общедомовых счетчиков;

Согласно жилищному кодексу РФ собственник жилья имеет право самостоятельно ухаживать за своим имуществом, также он имеет полное право передать управление имуществом организации специализирующейся на данном виде деятельности, то есть заключить договор с управляющей компанией, также собственник может ничего не делать со своим имуществом, но в этом случае оно просто начнет разваливаться и в конце концов придет в негодность, а такого ни один здравомыслящий владелец не допустит, также главная задача собственника содержать свое имущество в надлежащем порядке.

Управляющая компания не выполняет свои обязанности

Теперь рассмотрим ненормальную ситуацию, когда вы обращаетесь в УК с проблемой, а она не решается не в течении 1 дня, ни в течении недели, в данном случае на лицо полное бездействие УК в отношении содержания дома. Но ведь вы как жилец регулярно оплачиваете коммунальные услуги, вносите деньги на ремонт дома, а ведь стоимость услуг ЖКХ не падает, а наоборот растет с каждым годом, но вы ничего в замен не получаете и видите как ваше имущество постепенно приходит в негодность, окна разбиты, в подъезде грязно, освещение через этаж, при жалобах в диспетчерскую службу УК реакции ноль. В данном случае вам нужно действовать, ответственность по содержанию дома целиком и полностью возложена на управляющую компанию.

Как доказать что управляющая компания yt выполняет свои обязанности

В суде вам предстоит доказать, что управляющая компания обязана была выполнить ту или иную услугу (доказывается договором), но не сделала этого, либо сделала, но с нарушением установленных законом требований к качеству этой услуги, либо сроков ее исполнения (акты комиссий, экспертизы, фотографии и т.п.). Также в предмет доказывания входит факт обращения в управляющую компанию как исполнителю услуги с просьбой устранить допущенные ей нарушения (письменная претензия, жалобы в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию, обращение в Прокуратуру). Если представленных сторонами письменных и других доказательств недостаточно, суд может назначить строительную или иную экспертизу.

Затем суд выносит решение. Если оно в вашу пользу, управляющая компания обязана его исполнить, а также (если вы об этом просили) возместить все судебные расходы.

Как доказать что управляющая компания не выполняет свои обязанности

Как правило жильцы всегда заключают договор с управляющей компанией, ведь самостоятельное управление это не просто и времени на это не всегда хватает, лучше передать управление организации которая все сделает профессионально, ведь каждый должен заниматься своим делом. Возьмем для начала абсолютно нормальную ситуацию, к примеру у вас перегорела лампочка в подъезде, в таком случае вы должны позвонить в диспетчерскую службу вашей управляющей компании и сообщить о данной проблеме, в течении нормативного срока, вам должны заменить данную лампочку, конечно нормативы везде разные, но в любом случае если вы позвонили утром, то в течении дня проблема должна быть устранена и такой алгоритм действий должен повторяться при любой проблеме, вы звоните в УК и сообщаете о проблеме, они предпринимают действия и устраняют проблему.

Как доказать что управляющая компания не выполняет свои обязанности в суде

Ведь УК согласно поручению собственников жилья, на протяжению согласованного срока, за определенную плату обязуется выполнять комплекс работ по надлежащему содержанию, ремонту имущества дома и также предоставлять услуги по коммунальному обслуживанию дома. Выбирается управляющая компания на общем собрании собственников помещений, далее данная организация должна заключить договор управления с каждым собственником помещения в данном доме. Данный договор заключается не на всегда, в любое время его можно расторгнуть, расторгается он в случае если УК не выполняет свои обязательства должным образом. В случае если УК ненадлежащим образом выполняет свои обязанности, то на управляющую компанию необходимо написать жалобу, пишется она ни имя руководителя управляющей компании, можете вручить ее уполномоченному сотруднику УК, или отправить почтой, заказным письмом с уведомлением.

Раздобыть договор

Знать обязанности УК

Заставить отреагировать

Устранение аварийных ситуаций

Возвращение средств